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税金の杜 税務実務のワンポイントコラム

税務に関する旬のトピックスや、注意すべき項目などについて、わかりやすく解説いたします。

宅地の相続税評価方法

img2011年10月15日 掲載
相続財産の評価は、「財産評価基本通達」によって財産の種類ごとにその評価方法が定められており、宅地に関しては、「路線価方式」あるいは「固定資産税評価額倍率方式」のいずれかで評価するのが原則となっている。

路線価方式は、市街地にある宅地の評価に用いられる方式で、全国の税務署が道路に付した価額(路線価)を基にして評価する方法である。固定資産税倍率方式は、路線価が付されていない地域の宅地の評価に用いられる方式で、その土地の固定資産税評価額に税務署が定めた倍率を乗じて評価する方法である。

路線価は1㎡あたりの金額であり、路線価方式による評価は、評価しようとしている宅地が面している路線価にその土地の面積を乗じて計算するのが基本である。そのうえで、評価しようとする土地の事情に応じて、増額あるいは減額して評価額が決定される。

たとえば評価する土地が角地であればそれだけ利便性が増えるため、それを加算することになる(側方路線影響加算)。同様に、表と裏にそれぞれ路線がある場合(二方路線影響加算)、三方に路線がある場合や四方に路線がある場合(三方または四方路線影響加算)にも加算する。

また、奥行が深い土地、あるいは奥行が浅い土地はそれだけ利便性が低くなるため、その分を減額し(奥行価格補正)、間口が狭い土地についてもその分を減額(間口狭あい補正)することになる。

どれだけ補正するかは、それぞれごとに割合が定められており、たとえば奥行きについては、「奥行価格補正率表」として、減額する割合が宅地が存する地区の区分ごとに定められている。普通住宅地区であれば奥行が10m以上24m未満の場合には減額は行われないが、10m未満あるいは24m以上である場合には、奥行距離に応じて1%から20%の範囲で減額される。

imgまた、評価しようとする宅地に個別の事情がある場合にも減額される取扱いがある。がけ地の場合や道路に面していない無道路地の場合などであるが、もっとも代表的なものが「広大地」の評価である。極めて広い宅地は、それを住宅地として分譲しようとする場合等には、都市計画法の開発許可の条件として、その一部を公園用地などの公共的施設用地等として提供しなければならず、その分だけ評価する土地の面積を減らして評価額とするものである。

広大地とは、大規模工業用地やマンション建設に適した宅地に該当しない宅地で、都道府県の条例等で開発許可を必要とされている面積を上回る宅地のことで、東京都の場合であれば500㎡以上とされている。

なお、路線価が付されているのは公道のみであり、私道には付されていないため、私道に面した宅地を評価するためには税務署に申し出て路線価(特定路線価)を設定してもらうことになる。

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