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税金の杜 税務実務のワンポイントコラム

税務に関する旬のトピックスや、注意すべき項目などについて、わかりやすく解説いたします。

法人税と借地権の認定課税

img2011年10月25日 掲載
法人税では、法人が、権利金慣行のある土地を権利金を支払わず借受けて、自社ビルを建築したような場合には、地主から権利金相当額の贈与を受けたものとして課税が行われることになっている。

また、借地を返還する場合には、借地権が借地人から地主に移転するから、地主が権利金相当額を支払わなければ、地主は借地人から借地権相当額の贈与を受けたことになり、借地人である法人は借地権相当額が寄附金と認定される。

これが借地権の認定課税であり、借地契約の開始時に行われるものを入口課税、借地の返還時に行われるものを出口課税ということもある。

認定課税を受けないためには、「相当の地代」を支払うか、地主と借地人が連名で「土地の無償返還に関する届出書」を所轄税務署長に提出する必要がある。

そもそも借地権利金は、地主が土地を貸し付けることによって、その土地を自身で使用収益することができなくなるために授受されるものであり、十分な地代(相当の地代)を受取っていれば自身で使用収益しているのと同じ効果になるから、あえて借地権の認定課税は行われないわけである。

「相当の地代」は、年額でその土地の相続税評価額あるいは公示地価のおおむね6%相当額とされている。

一方の無償返還の届出書は、土地の賃貸借契約において、借地権を授受せず、返還の場合にも無償で返還することを届出るものである。

ただし、相当の地代を支払っている場合、あるいは無償返還の届出書を提出している場合であっても、それで借地権に関する課税がすべて終了するわけではない。

相当の地代を支払っている場合には、地価が上昇した場面では、支払われている地代が相続税評価額あるいは公示地価の6%相当額を下回ることになり、その差額が借地人側に借地権として蓄積されるものとして、出口における認定課税が行われる。これを避けるためには、3年程度ごとに地代を改定していく必要がある。

imgまた、無償返還の届出書を提出している場合には、実際の支払地代が相当の地代を下回っていれば、相当の地代と実際の地代との差額が地主から借地人である法人に贈与されたものと認定される。

地主が法人であれば、差額相当額が寄附金とされ、寄附金の損金算入限度額を超える金額が損金不算入となるが、借地人である法人については、差額相当額の受贈益が認定されることはない。地代が低い分だけ借地人である法人の課税所得が多くなっているからである。

地主が個人である場合には、未実現利益に課税しないことが所得税の基本であるため、差額相当額について地主に課税は行われない。

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