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税金の杜 税務実務のワンポイントコラム

税務に関する旬のトピックスや、注意すべき項目などについて、わかりやすく解説いたします。

貸付けている土地の評価

2013年2月25日 掲載
相続税や贈与税において、貸付けている土地の評価は、その貸付が賃貸借契約による貸付なのか、使用貸借による貸付なのかによって評価方法が異なってくる。

まず、使用貸借で貸付けられている土地は、自用地として評価する。自用地とは文字通り、自分が使用し収益している土地ということであり、その土地を路線価方式あるいは固定資産税評価額倍率方式で評価した額がそのまま評価額になる。

使用貸借は、借りている側に特別な権利がなく、地主の求めに応じていつでも立ち退かなければならず、地主の側からすれば、たとえ貸付けているといっても、その土地を処分したり使用収益したりする場合には制限はないため、何ら減額することなく評価が行われるのである。

使用貸借とは、一般的には無償で使用させることを意味するが、土地の場合には、その土地にかかる固定資産税相当額程度を地代として受け取っていても、使用貸借と判断される場合が多い。


一方、賃貸借契約に基づいて貸し付けられている土地は、借地人側に借地権があり、そのぶん地主の権利が制限されるから、自用地としての価額から借地権の価額を控除した額が評価額となる。借地人にとっては借地権の価額がその土地にかかる財産の価額となるのである。

 

一方、借地契約に際しては借地権の認定課税を受けないために、借地人と地主が連名で、借地契約の終了時に無償で借地を返還する旨を約した無償返還の届出書を税務署長に提出することがある。この届出書が提出された土地の評価は理屈の上では自用地評価でいいことになるが、自用地としての価額からその20%相当額を控除した額を評価額とすることに取り扱われている。


これは、無償返還の届出がなされている土地とはいえ、実際は建物等が建築されており、地主が簡単に処分等できないケースもあることを考慮した取扱いであろう。

この場合に、借地人が被相続人が同族株主であった同族会社である場合には、その同族会社の株式等の評価に減額された20%が加算される。
 

また、いわゆる「相当の地代」を収受して土地を貸付けている場合にも借地権の認定課税は行われないが、この場合の貸付けている土地の評価に際しても、無償返還の届出がなされている土地と同様に20%相当額が減額される。借地人が被相続人が同族株主であった同族会社である場合の加算も同様である。相当の地代は、法人税基本通達で、その土地の相続税評価額のおおむね年6%程度の金額とされている。

なお、借地権慣行がない土地については認定課税は行われない。

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